CONDOMÍNIO – FUNDO DE RESERVA – RESPONSABILIDADE E ALGUMAS QUESTÕES
Defino, resumidamente, Fundo de Reserva (FR) ou Fundo de Caixa (FC) como provento ou fundo financeiro, previamente estipulado e arrecadado entre os moradores da comunidade Residencial ou comercial, destinado a suprir imprevistos emergenciais tocante a manutenção do edifício, realização de obra específica, ou para mero embelezamento e conservação do prédio.
É a Convenção Condominial e na sua falta a Assembleia Geral que define suas regras e quanto cada um recolherá ao fundo.
O valor depositado no fundo é de propriedade do condomínio e portanto não sujeito a divisão entre os proprietários e nem sujeito a ser requerido por proprietário que venda seu imóvel.
O foco, objeto deste parecer, é saber quem é o responsável pelo pagamento e recolhimento do valor que será depositado em conta a título de Fundo de reserva, o proprietário ou o inquilino, em caso de imóvel alugado?
A Lei 8.245/91 é uma das fontes para obtermos uma resposta. Deveras, expressa o seu art. 22 O locador é obrigado a:
X– pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.
O artigo 23 da referida lei lista as obrigações do inquilino tocante a questão de despesas condominiais.
São de responsabilidade do inquilino todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção, como: a) Salários e encargos trabalhistas dos funcionários; b) Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; c) Consumo de água, luz, esgoto; d) Manutenção e conservação dos jardins Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.; e) Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.; Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; f) Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; Seguro condominial.
É polêmica a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios.
Regra básica e aceita é que os inquilinos suportem as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários, manutenção de elevadores e as do dia a dia.
Já os proprietários, donos dos imóveis, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim, equipamentos de segurança, eis que essas benfeitorias agregam no imóvel e aumenta o seu. Valor.
Para facilitar a contabilidade e a administração do valor a título de fundo de reserva, é recomendável a abertura separada da conta ordinária do condomínio ou caderneta de poupança ou outro tipo qualquer.
Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.
O ideal seria ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos proprietários.
Assim, para definir a responsabilidade pelo fundo de reserva (inquilino ou proprietário) necessário estabelecer a que e a quem se destina o seu valor. A finalidade do Fundo de Reserva é imperioso para estabelecer a responsabilidade em relação ao pagamento, inquilino ou proprietário, dentre as necessidades implementadas e acima definidas.
Fato que, normalmente o fundo de reserva é responsabilidade do proprietário quando ele é utilizado para obras que trazem benefícios aos proprietários. Agora, quando se usa o Fundo de Reserva para pagamento de contas ordinárias, contas de água atrasada, energia elétrica, encargos trabalhistas, ou outras, a responsabilidade volta ao inquilino. O ideal mesmo é uma boa conversa entre inquilinos e proprietários e que o bem senso reine entre ambos quando o objeto for a discussão de despesas e serem implementadas no condomínio.
