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ITBI – BASE DE CÁLCULO – VALOR VENAL DO IMÓVEL

ITBI – BASE DE CÁLCULO – VALOR VENAL DO IMÓVEL

O brasileiro suporta carga tributária das mais elevadas do mundo, não bastasse isso, o Poder Público ainda comete irregularidades no afã de se encher de dinheiro alheio.  

Certas cidades do Estado de São Paulo, inspiradas na postura da capital São Paulo têm criado, como nova base de cálculo do ITBI (imposto que incide sobre as transmissões onerosas de bens imóveis), o denominado “valor venal de referência”, ou “valor de mercado”, que substitui o antigo valor venal, ainda utilizado como base de cálculo para outro imposto, o IPTU (imposto que incide sobre a propriedade predial e territorial urbana).

A maioria das cidades conta com plantas genéricas de valores desatualizados, as avaliações que deu ensejo à cobrança do IPTU estão abaixo dos valores reais dos imóveis posto que há muito não são atualizadas, e algumas nunca o foram. Mudar a planta genérica é caro, demanda alto investimento com o mapeamento e a análise minuciosa de cada propriedade privada. E mais, tem forte reflexo político negativo, já que aumentar a base de cálculo do IPTU leva ao aumento do valor a ser pago por todos os munícipes.

A solução encontrada pela Prefeitura de São Paulo, para  não criar mais impostos e não onerar ainda mais o cidadão contribuinte, e de outro lado arrecadar mais, foi criar outra base de cálculo para o ITBI, ainda que tecnicamente seja ela a mesma do IPTU, isto é, atribuir o valor de mercado do bem comercializado. Essa inovação legislativa decorre de leis municipais elaboradas para esta finalidade  (Decreto) que inventa para um mesmo imóvel duas avaliações diferentes, uma para o IPTU e outra para o ITBI. Tanto que no site da prefeitura encontram-se dois valores para o mesmo bem imóvel, um que é o valor venal e outro que é o valor de referência ou de mercado, este no importe muito maior que aquele e sobre este a prefeitura faz incidir o aludido imposto fixando-o como base de cálculo.

Ao meu ver e respeitosamente, este procedimento não  está de acordo e consentâneo com o ordenamento jurídico pátrio e chega a caracterizar um abuso de parte da Fazenda Municipal contra aqueles que compram imóveis.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, vem  entendendo que a adoção de valores venais distintos para os aludidos tributos afronta o princípio da legalidade, uma vez que dispõe “o artigo 38 do Código Tributário Nacional que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, conforme a redação do artigo 7º, da lei nº 11.154/91”, ou seja, “o referido imposto e o IPTU têm a mesma base de cálculo.”

O entendimento em debate parte de premissa simples: a expressão “valor venal”, sempre utilizada, significa valor de venda, isto é, valor de mercado. Portanto, numa simples interpretação literal da expressão vê-se que a saída encontrada pelos municípios para não atingir o bolso de todos os contribuintes, mas mesmo assim arrecadar mais nos negócios de transmissão onerosa de bens, beira a ilegalidade. Valor venal e valor de mercado ou de referência para negócios imobiliários são absolutamente a mesma coisa. Soa muito estranho dizer que um município ora considera que seu imóvel vale “X” e ora considera que ele vale “Y”. Ou é errada a primeira avaliação ou a segunda (as vezes até as duas), e isso permite ao contribuinte o questionamento judicial de uma ou de outra, via mandado de segurança.

De outra banda não podemos desconsiderar a desatualização dos chamados valores venais do IPTU, fato gerador de sonegação no momento da escrituração da transmissão onerosa de imóveis. Talvez por isso, em observância ao princípio da supremacia do interesse público, o STJ firmou o entendimento de que a forma de apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do IPTU e do ITBI são diversas, razão que justifica a não vinculação dos valores desses impostos (REsp 1.202.007/SP, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 15/05/2013). No mesmo sentido: AgRg no AREsp 206.701/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 02/08/2013; AgRg no Ag 1.385.877/RS, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 03/06/2013; AgRg no AREsp 261.606/SP, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, DJe 22/2/13; AgRg no REsp 1.226.872/SP, Rel.Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJe 23/4/12; AgRg nos EDcl no Agravo em Recurso Especial nº 36.076/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, j. 27/08/13).

O Município de São Paulo exige que o cálculo do ITBI seja feito com base no valor venal atualizado do imóvel, ao invés de fazê-lo com base no valor da transação ou, com base no valor venal do imóvel, utilizado para cálculo de IPTU.

O valor venal de referência é muito maior que valor venal, bem como o valor da transação, o que implica em valor muito maior de imposto pago pelo cidadão que compra um imóvel.

Todavia o Tribunal de Justiça de São Paulo, tem entendido que a exigência com base no valor venal de referência do imóvel é ilegal.

Trata-se do seguinte. A Lei Municipal de São Paulo nº 11.154/91, que dispõe sobre o ITBI, estabelece na sua redação atual que, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 7º).

Por sua vez, a Lei nº 11.154/91, estabelece no art. 7º- A e no seu parágrafo único, que a Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo, bem como, que deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais.

Em 13 de julho de 2010, foi publicado o Decreto Municipal nº 51.627 majorando a base de cálculo do ITBI, ao dispor no art. 8º, § 2º , que os valores venais dos imóveis serão atualizados periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização com os valores praticados no Município, através de pesquisa e coleta amostral permanente dos preços correntes das transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário, inclusive com a participação da sociedade, representada no Conselho Municipal de Valores Imobiliários.

O Decreto Municipal nº 51.627/2010 é idêntica a redação do Decreto Municipal nº 46.228/05 (art. 8°,§ 1°), já declarado inconstitucional pelo o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo na Arguição de Inconstitucionalidade n° 994.06.098335-3, pois a determinação de atualização periódica do valor venal de imóvel, para fins de base de cálculo do ITBI,  implica em aumento indireto de tributo por decreto, ao  analisar a questão, na Apelação nº 1027581-18.2017.8.26.0053, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão relatado pelo Desembargador Raul de Felice decidiu que o Decreto Municipal nº 51.627/2010 aumentou a base de cálculo do ITBI em caráter permanente, sem aprovação do Poder Legislativo.

Segundo a decisão o decreto extravasa “a simples atualização da base de cálculo em decorrência da inflação de preços de mercado ou da desvalorização da moeda, providência que poderia ser tolerada sob o argumento de que a simples correção de valores não majora o tributo. Todavia, o valor da base de cálculo sofre verdadeira definição e quantificação administrativa pois é apurado, segundo as regras do Decreto, em pesquisas de preços e de ofertas de venda (estas sequer constituem parâmetro de negócios existentes) feitas pelo Poder Executivo Municipal.”

Em conclusão, foi definido pelo acórdão, que a base de cálculo a ser adotada, deve obedecer o paradigma do valor da transação, menor que o valor venal de referência.

Eis a ementa do acórdão:

“APELAÇÃO CÍVEL – Mandado de segurança –  ITBI – Município de São Paulo Imóvel adquirido através de compromisso de compra e venda – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor da transação ou o valor venal do bem Impossibilidade de aplicação da Lei nº 11.154/91 com redação dada pela Lei nº 14.256/2006 e Decreto Municipal 51.627/2010 – Base de Cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo – Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo Impossibilidade – Violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV do Código Tributário Nacional Sentença mantida Recursos oficial e voluntário do Município não providos”.

E mais,

Mandado de Segurança. Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de quaisquer bens ou direitos (ITCMD). Fisco que atribui para os bens imóveis transmitidos valor de referência adotado pela legislação do ITBI, e notifica o contribuinte a recolher a diferença. Inadmissibilidade. Decreto regulamentador que não poderia inovar em relação à lei. Hipótese, ademais, em que o fato gerador (abertura da sucessão) ocorreu anteriormente ao aludido decreto. Recursos oficial e voluntário improvidos. (AC nº 0047872-03.2010.8.26.0053, Rel. Des. Aroldo Viotti, j. 09/04/2013). Mandado de segurança. ITCMD. Base de cálculo. Valor de referência do ITBI utilizado pela Municipalidade. Inadmissibilidade. Adoção do valor venal do IPTU lançado no exercício. Recurso provido (AC nº 0045159-55.2010.8.26.0053, Des. Rel. Borelli Thomaz da 13ª Câmara de Direito Público)

VOTO Nº 25.257 APELAÇÃO Nº 0003355-10.2010.8.26.0053, de São Paulo APELANTE: FAZENDA DO ESTADO DE SÃO PAULO APELADOS: ORLANDO COLOMBO e RAFAEL RODRIGUES COLOMBO JUIZ 1ª INSTÂNCIA: FERNÃO BORBA FRANCO Ação ordinária. Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação de quaisquer bens ou direitos (ITCMD). Fisco que atribui para os bens imóveis transmitidos valor de referência adotado pela legislação do ITBI, e notifica os contribuintes a recolher a diferença. Inadmissibilidade. Decreto regulamentador que não poderia inovar em relação à lei. Hipótese, ademais, em que o fato gerador (abertura da sucessão) ocorreu anteriormente ao aludido decreto. Recurso improvido

A Lei paulista nº 10.705, de 28.12.2000, instituiu o ITCMD no Estado e assim dispõe nos artigos referidos pelo Fisco, concernentes à definição da base de cálculo: “Artigo 9º – A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou direito transmitido, expresso em moeda nacional ou em UFESPs (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo). § 1º – Para os fins de que trata esta lei, considera-se valor venal o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação. (….).” “Artigo 11 – Não concordando a Fazenda com valor declarado ou atribuído a bem ou direito do espólio, instaurar-se-á o respectivo procedimento administrativo de arbitramento da base de cálculo, para fins de lançamento e notificação do contribuinte, que poderá impugná-lo. § 1º – Fica assegurado ao interessado o direito de requerer avaliação judicial, incumbindo-lhe, neste caso, o pagamento das despesas. § 2º – As disposições deste artigo aplicam-se, no que couber, às demais partilhas ou divisões de bens sujeitas a processo judicial das quais resultem atos tributáveis.” “Artigo 13 – No caso de imóvel, o valor da base de cálculo não será inferior.

No momento em que o cidadão for comprar um imóvel deve comparar o valor venal com o valor de referência ou de mercado e verificar o quanto pagará a mais de tributo, tendo como a base de cálculo o valor de referência, e se discordar, pode tomar as medidas jurídicas pertinentes, no caso, impetrar mandado de segurança para discutir a questão na justiça.

 

Rubens de Almeida Arbelli